Consulte um corretor
Avaliar imóveis não tarefa para leigos, mas sim para profissionais e requer preparo, e experiência no mercado imobiliário, e suas práticas. Além de pleno domínio sobre os métodos de avaliação de imóveis. Todas as avaliações técnicas são regulamentadas por organismos oficiais que traçam diretrizes e normas. Para o mercado imobiliários temos o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
O método mais utilizado
Método comparativo direto de dados do mercado é o método mais utilizado nas avaliações de imóveis (ou método comparativo pela NB 502/89). De acordo com esse método, a avaliação baseia-se em amostras colhidas no mercado. São considerados a localização, confrontantes, idade aparente, zoneamento, entre outros elementos. É um método confiável, pois compara dados e elementos do imóvel a ser avaliado com outros semelhantes e em localidade próxima.
Método involutivo
Baseado em projeções, o método involutivo está sujeito a um alto grau de subjetividade. São levados em consideração nesse método de avaliação características do imóvel e condições do mercado imobiliário na região.
Método evolutivo
O método evolutivo busca o valor de cada elemento constitutivo do imóvel avaliado. Busca valorar o terreno a construção e os soma. Considera também a depreciação dos materiais empregados nas benfeitorias. É muito empregado nas avaliações de imóveis “sui generis”, isto é, aqueles imóveis (principalmente casas), em que não se consegue ter uma boa comparação com outros no mercado ou com um número confiável de amostras. Neste método também se emprega a pesquisa de mercado para o resultado final da avaliação.
Método da capitalização da renda
Também chamado de Método da Renda (NB-502/89 – ABNT), pode ser utilizado para avaliar um imóvel, analisando-se o bem com base renda que ele gera ou pode gerar. É um método que está sujeito a grande grau de subjetividade. O imóvel terá seu valor fixado com base no que pode gerar de capital. Como são muitas as variáveis, sua aplicação também pode levar a múltiplos resultados.
Na prática
Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis. Tanto na locação como na venda os proprietários de imóveis que precisam saber o valor do seu patrimônio, devem usar os serviços do corretor de imóveis. Não saber o valor do bem que possui importa em perda inexorável de dinheiro. Minha experiência como corretor de imóveis me fez ver que não há uma fórmula mágica para se avaliar um imóvel.
Há sim métodos muito técnicos e que podem sim ajudar o profissional a determinar o valor de um imóvel. Porém, cada imóvel tem suas particularidades e nada impede que mais de um método seja empregado para se chegar o mais próximo possível do valor do bem avaliado. Assim, nós da Luna Imóveis Assessoria Imobiliária, recomendamos a contratação dos serviços de um corretor de imóveis experiente. Isso pode evitar prejuízos indesejados, ainda mais em tempos de crise.
Valor cobrado para avaliação
Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor para o fim específico de determinar o valor do seu imóvel, ele cobrará um valor à parte pelo serviço.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo uma avaliação por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel. Já um parecer verbal custa, no mínimo, uma anuidade do Creci e o valor de um parecer por escrito na tabela do Creci-SP 2018 é de R$ 650,00 (valor mínimo).